DA COBRANÇA PESSOAL À COBRANÇA REAL

OS REGIMES JURÍDICOS DE RECUPERAÇÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL NO BRASIL EM PERSPECTIVA COMPARADA COM URUGUAI, PARAGUAI E PERU

Resumo

A inadimplência das contribuições condominiais é uma das patologias mais persistentes da propriedade horizontal e compromete a própria subsistência financeira do condomínio, cujo custeio depende do adimplemento pontual das cotas por todos os titulares. Este artigo examina, em perspectiva de direito comparado, os regimes jurídicos de cobrança do crédito condominial em quatro ordenamentos sul-americanos de matriz romano-germânica: Brasil, Uruguai, Paraguai e Peru, com o objetivo de identificar as técnicas de tutela desse crédito e de situar criticamente o modelo brasileiro. Adotando o método funcional de comparação e tomando por tertium comparationis o próprio crédito por despesas comuns e seus instrumentos de recuperação, a análise organiza-se em quatro eixos: (i) a força do título executivo; (ii) a disponibilidade de mecanismos extrajudiciais de cobrança; (iii) a publicidade registral do inadimplemento; e (iv) a garantia real sobre a unidade devedora. Os resultados revelam um paradoxo: o Brasil lidera no arsenal extrajudicial de pressão pessoal sobre o devedor, protesto, negativação em bureaus de crédito e mediação regulamentada, mas é estruturalmente frágil na dimensão real e registral do crédito, ao contrário dos vizinhos, que ancoram a cobrança em hipoteca legal automática (Uruguai), em carga registral na matrícula do imóvel (Peru, após a reforma de 2023) ou em privilégio que acompanha o domínio (Paraguai). Conclui-se, de lege ferenda, que o aperfeiçoamento do regime brasileiro depende menos da elevação da multa moratória, foco do Anteprojeto de Reforma do Código Civil e mais da incorporação de publicidade registral do débito e de uma garantia real preferencial sobre a unidade inadimplente.