A PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O PROJETO DE LEI 4/2025 À LUZ DO DIREITO COMPARADO

Resumo

O condomínio edilício brasileiro é, desde a Lei 4.591/1964 e o Código Civil de 2002, um ente despersonalizado de natureza controvertida: a doutrina e a jurisprudência lhe reconhecem capacidade processual e negocial, mas não personalidade jurídica, o que arrasta para construções pretorianas questões de titularidade patrimonial e de responsabilidade que outros sistemas resolvem por um único dispositivo. O Projeto de Lei 4/2025, de reforma do Código Civil, propõe atribuir ao condomínio personalidade jurídica, mas em caráter facultativo. Este artigo submete essa opção legislativa ao teste do direito comparado, tomando por termo fixo de comparação (tertium comparationis) os arts. 1.331 a 1.358-A do Código Civil e confrontando-os com ordenamentos dos cinco continentes. Demonstra-se que a personalidade jurídica do ente condominial distribui-se, no mundo, por quatro modelos — despersonalização, personalidade facultativa, personalidade imperfeita e personalidade plena e automática — e que os sistemas de melhor governança condominial (Argentina, Quebec, Singapura, África do Sul, Austrália, Tchéquia) convergem, sem exceção relevante, para o modelo da personalidade automática ex lege. Conclui-se que a facultatividade proposta pelo PL 4/2025 posicionaria o Brasil no modelo mais frágil da amostra de Japão, Hong Kong e Rússia, criando o risco de uma dualidade normativa entre condomínios personificados e não personificados, e sustenta-se, de lege ferenda, a atribuição automática da personalidade.